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FAQs 2
Die Aufteilung nach Grund und Verbrauchskosten ergibt sich aus den §§ 7 und 8 der Heizkostenverordnung:
§ 7 Absatz 1 der Heizkostenverordnung betrifft die Versorgung mit Wärme:
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind
mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem
erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. Die übrigen
Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten
Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der
umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.
§ 8 Absatz 1 der Heizkostenverordnung betrifft die Versorgung mit Warmwasser:
(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungs-
anlage sind mindestens 50 von Hundert, höchstens 70 von Hundert
nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach
der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.
Warum wird überhaupt eine Trennung von Grund- und Verbrauchskosten vorgenommen?
Der Grundgedanke der Trennung von Grund- und Verbrauchskosten ist die
Tatsache, dass jede Heizungsanlage feste Kosten verursacht, die
unabhängig vom individuellen Verbrauch entstehen. Dies sind
insbesondere:
Wärmeverluste in den Leitungen, besonders in den
Zirkulationsleitungen, welche die Aufgabe haben, ständig
Wärme oder Warmwasser "parat" zu halten.
Verluste bei der Umwandlung des Brennstoffes (Öl, Gas) in
Wärme. Diese können je nach Heizanlage bis zu 25% betragen.
Kosten für die Wartung, Pflege und Überprüfung der
Heizanlage, z.B. Immissionsmessung, Kessel- und Brennerreinigung.
Kosten für die Erfassung des individuellen Verbrauchs, z. B.
Kosten der Wärmedienstunternehmen und unter gewissen
Umständen die Gebühren der Erfassungsgeräte.
Welche Spielräume gibt es, wie können sie genutzt werden?
Wie oben beschrieben, gibt die Heizkostenverordnung für den
verbrauchs- abhängigen Teil den Rahmen von 50 - 70 % vor.
Demzufolge bleiben für die Grundkosten zwischen 30 und 50 %
übrig.
Nach unten ist der Anteil der verbrauchsabhängigen Kosten von
mindes- tens 50% zwingend! Sie können also nicht beispielsweise
nur 40 % nach Verbrauch und 60 % nach Grundkosten abrechnen.
Nach oben ist unter bestimmten Voraussetzungen ein höherer Anteil
als die im Verordnungstext genannten 70 % für
verbrauchsabhängige Kosten möglich.
Was muss bei der Festlegung der Anteile von Grund- und Verbrauchskosten beachtet werden?
Grundsätzlich sollten Sie die Anteile von Grund- und
Verbrauchskosten von den Gegebenheiten in betreffenden
Gebäude abhängig machen. Hierzu gehört insbesondere die
Wärmedämmung. In jedem Fall muss der Verteilerschlüssel
der Billigkeit entsprechen, also angemessen sein.
Weiterhin sollten Sie bei der Wahl des Verteilerschlüssels auch
einzelne Wohnungen berücksichtigen, wenn diese bei vergleichbarer
Größe, bedingt durch die Bauart oder Lage einen höheren
Wärmebedarf haben wie z.B. ein Penthouse mit großen
Fensterfronten oder über einer kalten Garage gelegene Wohnungen.
Diese Verbrauchsspreizungen können in extremen Fällen im
Verhältnis von bis zu 7 zu 1 liegen.
Bis zum 01. Juli 1981 war es zulässig, diesen Lagenachteil durch
eine Reduzierung bei der Bewertung der Skalen der Heizkostenverteiler
zu berücksichtigen. Danach ist eine solche Grundlage jedoch nicht
mehr gegeben. Einen Ausgleich können Sie durch einen höheren
Grundkosten- anteil erreichen. (Ansonsten bleibt in solchen Fällen
nur die Berücksich- tigung durch Zu- oder Abschläge auf die
Kaltmiete).
Beachten Sie jedoch, dass der Verteilerschlüssel für das
gesamte Gebäude gilt. Sie müssen daher auch dann, wenn es
extreme Verbrauchs- spreizungen gibt, immer die Gesamtheit der
Wohnungen im Auge behalten.
Unterschiedliche Verteilerschlüssel sind nur dann möglich,
wenn einzelne Bereiche (einer gemeinsam versorgten Anlage) durch
Vorerfassung getrennt werden.
Faustregeln:
Neues oder gut isoliertes Gebäude mit folgenden Merkmalen:
Errichtet unter Einhaltung der Vorgaben:
Des Energieeinsparungsgesetzes
Der Heizungsanlagenverordnung
Der Wärmeschutzverordnung
Verbrauchsabhängiger Anteil: 70 %
Grundkostenanteil: 30 %
Mittelmäßig isoliertes Gebäude mit folgenden Merkmalen:
Teilweise, evtl. nachträglich oder unvollständig installierte Isolierung
Außenwände nur teilweise isoliert, Leitungen nicht oder unvollständig isoliert.
Gemischt genutzte Gebäude, unterschiedliche Isolierung der einzelnen Bereiche
Verbrauchsabhängiger Anteil: 60 %
Grundkostenanteil: 40 %
Älteres oder schlecht isoliertes Gebäude mit folgenden Merkmalen:
Veraltete Heizanlage mit schlechter Energieausbeute und hohen Verlusten
Keine oder unzureichende Wärmedämmung der Heizungs- und Warmwasserrohre und der Außenwände
Einfache Fenster, vielleicht sogar ohne Isolierglas
Verbrauchsabhängiger Anteil: 50 %
Grundkostenanteil: 50 %
Können hiervon abweichende Vereinbarungen getroffen werden?
Gemäß § 10 der Heizkostenverordnung können auch höhere Anteile vereinbart werden:
"Rechtsgeschäftliche Bestimmungen, die höhere als die in
§ 7 Abs. 1 und § 8 Abs. 1 genannten Höchstsätze von
70 vom Hundert vorsehen, bleiben unberührt".
Sie bewegen sich mit verbrauchsabhängigen Anteilen von über
70 % jedoch auf "dünnem Eis". Grundsätzlich müssen Sie
beachten, dass die Wahl nach billigem Ermessen erfolgt. Sie sollten
eine solche Vereinbarung also nur dann treffen, wenn das Gebäude
dies zulässt. Dazu gehört eine ausgezeichnete
Wärmedämmung des gesamten Hauses. Weiterhin sollten die
Wohnungen keine all zu große Verbrauchsspreizung aufweisen.
In jedem Fall ist für eine Überschreitung der Regelsätze
eine rechts- geschäftliche Vereinbarung erforderlich. In der Regel
geschieht dies im Mietvertrag.
Vorsicht:
Um hierbei nicht in die Falle des § 3 und 9 des AGB-Gesetzes
(Überraschende Klausel und grobe Benachteiligung) zu tappen,
empfiehlt es sich, diesen Teil des Vertrags besonders hervorzuheben und
ausführlich zu erläutern. Hierbei sollten sie möglichst
alle Aspekte einer solchen Vereinbarung aufzeigen.
Weiterhin ist die Zustimmung aller Beteiligten Bewohner erforderlich,
um nicht einzelnen Mietern gegen ihren Willen einen eventuellen
Nachteil aufzubürden.
Ein Beispiel:
Nehmen Sie an, in Ihrem Haus wohnt im ersten Stock der junge
Geschäftsmann Herr Spar, der regelmäßig den ganzen
Winter über in Florida verweilt. Während dieser Zeit stellt
er alle Thermostatventile auf Frostschutz.
Während dieser Zeit benötigt Herr Spar keinerlei Heizung, da
seine Wohnung durch die über und unter ihm gelegenen Wohnungen
auch bei eisigem Frost nicht ganz auskühlt. Dafür müssen
die beiden anliegenden Bewohner um so mehr heizen. Man spricht von
"Wärmeklau" über die anliegenden Wände, Decken oder
Fußböden.
Herr Spar hat den Nutzen einer nicht gänzlich auskühlenden
Wohnung. Dies beinhaltet beispielsweise auch den Schutz
kälteempfindlicher Elektrogeräte, Blumen oder ähnlichem.
Weiterhin steht die Heizung und Warmwasser in der Zirkulationsleitung
ständig bereit, z. B für den Fall, dass Herr Spar
überraschend nach Deutschland zurückkehrt. In der Heiz- und
Warmwasserkostenabrechnung hat er aber je nach vereinbartem
Verteilerschlüssel jedoch nur sehr wenig oder gar keine Kosten.
Eine solche Konstellation wird über kurz oder lang zu Ärger im Haus führen.
Wer legt die Anteile von Grund- und Verbrauchskosten fest?
Die Festlegung der Verteilermaßstäbe obliegt in der Regel
dem Vermieter. Er ist jedoch einerseits durch den gesetzlichen Rahmen
und andererseits durch die Forderung des billigen Ermessens
gemäß § 315 BGB gebunden.
Wann und wie können die bereits festgelegten Anteile von Grund-
und Verbrauchskosten abgeändert werden?
Der Vermieter darf Änderungen nicht beliebig vornehmen - auch dann
nicht, wenn er die Bestimmung der Anteile bei der ersten Festlegung
einseitig vorgenommen hat. Etwas anderes kann nur dann gelten, wenn ihm
dieses Recht vertraglich zugestanden wird.
Für die Änderung eines einmal gewählten
Verteilerschlüssel müssen triftige Gründe vorliegen, die
diese Änderung rechtfertigen. Dies kann beispielsweise der Fall
sein, wenn sich der bisherige Verteilerschlüssel als nicht
zweckmäßig oder grob ungerecht herausstellt. In diesem
Zusammenhang müssen Sie besonders achtsam sein, da eine
Änderung des Verteilerschlüssels meist zu Gunsten einer
und zu Lasten einer anderen Partei geht.
Gemäß § 6 Abs. 4 der Heizkostenverordnung kann der
Vermieter den Umlegungsmaßstab jedoch ohne Angabe von
Gründen innerhalb von drei Abrechnungsperioden ändern. Damit
soll eine unbürokratische Anpassung ermöglicht werden, falls
sich der ursprüngliche Maßstab als ungeeignet herausgestellt
hat.
Weiterhin ist eine Änderung möglich, wenn eine Vorerfassung
für Nutzergruppen eingeführt wurde. Dies kann der Fall sein,
wenn eine Liegenschaft gemischt (mit Geschäften und Wohnungen)
genutzt wird. Gewerbliche Wohnräume werden fast immer anders
beheizt und genutzt als Wohnungen. Nun können diese Bereiche durch
Wärmemengenzähler vorerfasst und für jeden Bereich ein
separater Verteilerschlüssel vereinbart werden.
Als letztes ist eine Änderung möglich, wenn bauliche
Maßnahmen durchgeführt wurden, die eine erhebliche
Einsparung von Energie bewirken.
Natürlich ist der Vermieter auch bei einer Änderung wie bei
der ersten Festlegung an die gesetzlichen Vorgaben und an das billige
Ermessen gebunden. Eine Abänderung des Verteilermaßstabs
kann auch nur für zukünftige Abrechnungszeiträume
erfolgen.
Die Absicht, den Verteilerschlüssel zu ändern, muss der
Vermieter gegenüber allen Mietern schriftlich und mit
ausführlichen Erläuterungen und Angabe der Gründe
bekannt geben.
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